Ipari ingatlanok helyzete 2022-ben

Partnerünk a hazai ipari ingatlan tanácsadással foglalkozó és arra kellően rálátó Grifton Property Kft., ügyvezetőjét Toronyi Ferencet kérdeztük, hogy a jelenlegi mikro és makró környezet hogyan és milyen mértékben változtatta meg az ipari ingatlannal szemben támasztott igényeket, elvárásokat? 

A Grifton Property Kft. szakemberei már az 1998-as évektől vannak jelen a magyar ingatlanpiacon, mint tanácsadók és befektetők. 2010-től kezdte meg Grifton Property Kft. néven a tanácsadói munkálatait. Cégfilozófájuk többek között a szakértelem, az ipari, logisztikai és befektetési ingatlanpiacon szerzett több éves tapasztalat mellett kiemelt hangsúlyt fektetnek a piacon történő változások naprakész ismeretére, illetve közvetlen, jó személyes kapcsolat kialakítására ahhoz, hogy hatékonyan és eredményesen szolgálhassák ki ügyfeleiket. A Grifton Property Kft. szolgáltatásai körét az ügyfelei igényei szerint alakította ki.

Az elmúlt időszakban rengeteg tényező befolyásolta és befolyásolja most is az ingatlanpiac minden szegmensét. A Covid-járvány, magas infláció és a háborús szankciók együttes hatása komplexen befolyásolja a piaci eseményeket. Az elmúlt 1 évben hogyan változtak az ipari ingatlanhoz köthető tranzakciós vételárai? Ön szerint csökkeni vagy növekedni fognak az ingatlanárak?

"Az utóbbi évek áremelkedése az ingatlanszektorban a -járvány és a növekvő építőipari költségek mellett - növekvő kereslet generálta, melyet az emelkedő bérek és a hitelbőség erősített. A járvány hatására a klasszikus globális szállítási láncok nem működtek, vagy csak akadozva, ehhez társult később a szomszédunkban kitört háború és ezzel összefüggésben a kivetett szankciók melyek együttes hatása napjainkban az élet minden területén látható drasztikus áremelkedések az alapanyagok, ipari és mezőgazdasági termékek, fogyasztási cikkek, energiahordozók esetében egyaránt jellemző. Ezek együttes hatására, gyorsuló inflációs környezetben a kereslet megtorpanására vagy adott esetben csökkenésére lehet számítani, de ez nem jelenti az ipari ingatlanok árának csökkenését. Bizonyos ingatlan típusoknál lehet árcsökkenés, főleg a korszerűtlen, energetikai szempontól drágán fenntartható ingatlanok esetében. Az ingatlanpiacon általánosságban inkább az elhúzódó döntési folyamatok, erősebb vevői alkupozíció és óvatos ármozgások várhatóak. „

Energetikai szempontok figyelembevételével mennyivel nőtt vagy éppen csökkent a bérlés/vételi szerződések száma? Érezhető az ipari ingatlanoknál változás vagy csak a lakossági részen?

„A Grifton Property ipari-kereskedelmi-befektetési ingatlanokkal foglalkozik, ezért erről a területről tudok nyilatkozni. Az általunk forgalmazott ingatlanokra kötött bérleti/vételi szerződések előkészítése hónapokat vesz igénybe, így a jelenlegi megnövekedett rezsiköltségek az év végi és jövő évi szerződéseket fogják inkább meghatározni. Azonban az már látszik, hogy augusztus óta megjelent keresések az új építésű vagy korszerűbb hőszigetelt csarnokot részesítik előnybe, illetve a korszerűtlen csarnokokból lehetőség szerint a bérlők át is költöznének (magasabb bérleti díjak mellett is).”

Önök  tapasztaltak olyan nem várt fordulatot a tárgyalás alatt lévők esetében, hogy egy bérleményt/vételi szándékot visszamondtak a magas és kiszámíthatatlan költségek miatt?

„A folyamatban lévő ügyletek esetében, melyek általában hónapokat vesznek igénybe, már figyelembe vették az emelkedő rezsiköltségeket, így ezek zárását ez nem befolyásolja. Azonban érződik az ingatlankeresések intenzitásának csökkenése. „

2023-as évben érdemes-e ipari ingatlanba fektetnünk a tőkénket? Milyen és mekkora hozam, illetve milyen előny származhat belőle?

„Az emelkedő infláció és a csökkenő kereslet az ingatlanpiacon tapasztalt eddig töretlenül emelkedő árakat mérsékelheti, egyes ingatlantípusok esetében pedig csökkenő árakat tapasztalhatunk az energiahatékonyság végett. A dráguló hitelkamatok mellett a befektetések főleg saját tőkével valósíthatóak meg gazdaságosan. A szabad pénzeszközök szerepe ezért jelentősen felértékelődik. Az ingatlanbefektetés előtt érdemes alaposabban tájékozódni az adott ingatlanszegmens jelenlegi és várható jövőbeli keresettségéről, az ármozgásokról, a szükséges ráfordításokról, stb.”

Miben különbözik a covid-járvány  és az energia krízis, háború hatása az ipari ingatlan szektorra gyakorolt hatása?

„A covid-járvány kedvezőtlen gazdasági hatásait nem lehet összehasonlítani a jelenlegi összetett válsághelyzettel. A járvány után viszonylag gyorsan helyreállt az ingatlanpiac és a járvány előtti intenzív kereslet tovább erősödött. Sajnos ez az időszak nagyon rövid volt, így a járvány kedvezőtlen hatásai még nem múltak el, de már egy sokkal erősebb, a teljes ingatlanszektort  befolyásoló válság robbant ki, ami elsősorban Európát érinti. A szomszédunkban zajló háború, és az ezt követő szankciók súlyos energiahiányt, megugró inflációt, dráguló bankhiteleket, napról-napra növekvő költségeket okoznak. Ezek végső soron kereslet csökkenéshez, piaci mozgások lassulásához és következményként a nemzetgazdaságok recessziójához vezet. Ilyen körülmények között az ingatlanpiaci szereplők kivárnak, fejlesztéseiket átütemezik, rosszabb esetben kényszerdöntéseket hoznak, ami érzékenyen érinti az ipari ingatlan szektor normál működését.”